CE QUE DOIT SAVOIR UN VENDEUR

MANDAT DE VENTE

Pour vendre un bien immobilier par une agence, la signature d'un mandat de vente exclusif ou non exclusif est obligatoire.

LA COMMISSION

La commission d'agence est calculée au cas par cas en fonction du bien immobilier et de la transaction à réaliser. Elle fait l'objet d'un mandat écrit.

AUTRES FORMALITES

Pour les lots en copropriété (maison ou appartement), la loi CARREZ de 1996 demande d'informer l'acquéreur de la superficie du lot par un certificat de mesurage. Pour toutes les ventes, la loi de septembre 2002 impose que les propriétaires doivent produire lors de la promesse de vente un constat de recherche d'amiante. Pour certaines villes, la loi de 1999 impose une recherche d'insectes xylophages et l'établissement d'un certificat d'état parasitaire. Pour les habitations construites avant le 1er janvier 1948, la loi de juillet 1998 exige une recherche de présence de plomb.

REMBOURSEMENT DE CREDIT

Le solde de votre crédit sera remboursé par le notaire le jour de la signature de l'acte authentique. Si vous avez contracté un crédit avec une hypothèque, le notaire se chargera de la main levée d'hypothèque.

FRAIS DIVERS

A la vente de votre bien : le Syndic vous retiendra des frais de clôture de dossier, un décompte sera établi pour solder vos comptes, le fond de roulement, s'il existe, vous sera restitué suivant les délais du syndic, la taxe foncière de l'année en cours est due au prorata vendeur/acquéreur suivant la date de signature de l'acte authentique, la taxe d'habitation est due pour l'année entière à la personne qui occupe l'appartement au 1er janvier

VENTE

Pour vendre un bien immobilier par une agence, la signature d'un mandat de vente exclusif ou non exclusif est obligatoire.

LA COMMISSION

La commission d'agence est calculée au cas par cas en fonction du bien immobilier et de la transaction à réaliser. Elle fait l'objet d'un mandat écrit.

AUTRES FORMALITES

Pour les lots en copropriété (maison ou appartement), la loi CARREZ de 1996 demande d'informer l'acquéreur de la superficie du lot par un certificat de mesurage. Pour toutes les ventes, la loi de septembre 2002 impose que les propriétaires doivent produire lors de la promesse de vente un constat de recherche d'amiante. Pour certaines villes, la loi de 1999 impose une recherche d'insectes xylophages et l'établissement d'un certificat d'état parasitaire. Pour les habitations construites avant le 1er janvier 1948, la loi de juillet 1998 exige une recherche de présence de plomb.

REMBOURSEMENT DE CREDIT

Le solde de votre crédit sera remboursé par le notaire le jour de la signature de l'acte authentique. Si vous avez contracté un crédit avec une hypothèque, le notaire se chargera de la main levée d'hypothèque.

FRAIS DIVERS

A la vente de votre bien : le Syndic vous retiendra des frais de clôture de dossier, un décompte sera établi pour solder vos comptes, le fond de roulement, s'il existe, vous sera restitué suivant les délais du syndic, la taxe foncière de l'année en cours est due au prorata vendeur/acquéreur suivant la date de signature de l'acte authentique, la taxe d'habitation est due pour l'année entière à la personne qui occupe l'appartement au 1er janvier

L'ASSURANCE HABITATION

Quand on souscrit une assurance habitation, on aimerait que tout ce qui nous est cher soit protégé. Marine Immobilier fait le tour de l'assurance habitation, de la porte jusqu'au portail, et même au-delà !

La maison : un milieu à risques

" La maison n'est pas un milieu tranquille, mais un milieu à risques. C'est pourquoi l'assurance habitation comprend des garanties diverses et variées :
- la garantie incendie-explosion,
- la garantie dégâts des eaux,
- la garantie bris de glace,
- la garantie tempête et autres événements climatiques (neige, etc.),
- la garantie catastrophes naturelles,
- la garantie catastrophes technologiques,
- l'assurance des actes de terrorisme et d'attentats,
- l'assurance des émeutes et mouvements populaires,
- la garantie vol et vandalisme.

Assurance :

L’Autorité de Contrôle des Assurances et des Mutuelles (ACAM) a pour mission de contrôler les entreprises d’assurance et de réassurance, les mutuelles, les institutions de prévoyance et les institutions de retraite supplémentaire. Cette autorité de tutelle doit veiller à ce que ces entreprises respectent les dispositions législatives et réglementaires qui leur sont applicables. Si l’Autorité de Contrôle des Assurances et des Mutuelles veille au respect des engagements contractuels qui lient les assureurs et les souscripteurs, elle ne peut pas imposer qu’une seule assurance, chez un concurrent ou un autre, couvre les mêmes risques. Ainsi une même appellation peut recouvrir des réalités très différentes : la garantie « vol » de la multirisque habitation couvre toujours les biens à l’intérieur de l’habitation, mais elle ne s’étend pas forcément à l’extérieur en cas de déménagement. Pour accorder la garantie vol, certaines assurances exigent même la mise en place de moyens de protection, tels les portes blindées. L’assuré doit donc être très attentif aux garanties proposées (les garanties de base et les garanties optionnelles) et à leur prix afin de pouvoir comparer efficacement les couvertures et les tarifs proposés par les diverses compagnies d’assurances.

Une assurance au menu ou à la carte ?

L’assuré peut se constituer une assurance personnelle en choisissant parmi un large éventail de garanties optionnelles uniquement celles qui répondent à ses besoins. Le contrat d’assurance multirisque habitation est donc adaptable. Une protection sur mesure, c’est bien, mais l’assuré doit tenir compte des exclusions des unes et des limitations des autres. Il doit donc être vraiment attentif à ne pas laisser passer une garantie essentielle. L’assurance habitation doit couvrir responsabilité et biens personnels. Il est donc important que l’assurance habitation comprenne la garantie responsabilité civile.

Assurance habitation cherche clause particulière

Le contrat d’assurance doit répondre à des questions existentielles : Qui est l’assuré ? Qu’est- ce qui est assuré ? Dans quelles circonstances l’assuré est-il assuré ? Quel est le mode d’intervention de l’assureur ? En se penchant sur l’assurance habitation, on trouve les réponses, et souvent des clauses limitatives et des exclusions qui réduisent la portée du contrat d’assurance. Parmi les clauses particulières de l’assurance habitation, il y a la clause inhabitation : elle prévoit que l’assurance vol cesse en cas d’absences prolongées ou répétées. Selon les contrats, il suffit de 40 à 90 jours d’absence, en une ou plusieurs fois dans une même année. Cette clause peut poser problème en cas de déplacements professionnels fréquents, de résidence secondaire ou de retraite partagée entre croisières et escales aériennes. La clause inhabitation doit alors être adaptée afin que la garantie vol reste efficace. La durée d’occupation minimale n’est pas la seule clause particulière. L’utilisation effective de tous les moyens de protection en cas d’absence prolongée peut aussi être une condition de garantie (12 heures, 15 heures ou 24 heures suffisent, selon les contrats, à constituer une absence prolongée. La nuit active aussi souvent cette clause sur l’utilisation de tous les moyens de protection). Ces clauses particulières ayant une incidence sur l'indemnisation, il est important d'en prendre connaissance avant de souscrire à l'assurance habitation : elles sont précisées dans les conditions générales.

Bien assurés, biens assurés !

Quels sont les biens assurés par l’assurance vol ? Les biens contenus dans les locaux assurés, qu’ils soient détenus par l’assuré ou par toute autre personne habitant avec lui. Si les vêtements dévorés par les mites ne sont pas indemnisés, même si les mites sont des intruses dans vos placards et vos armoires, les vêtements sont des biens assurés car ils font partie, au même titre que les meubles, les appareils électriques et ménagers, ainsi que le linge, de la catégorie des biens courants. Les biens loués ou confiés font aussi généralement partie des biens assurés, mais pour un montant limité. Les objets de valeur ou objets sensibles sont aussi concernés par la garantie vol., consolez-vous : tableaux, perles fines et de culture, fourrures, pierres précieuses, et même livres rares, font partie des objets précieux indemnisés. Ils sont garantis pour une valeur limitée, représentant 10 à 30 % de la valeur du mobilier. Parmi les objets "sensibles", autrement dit les biens mobiliers ayant une forte propension à être volés, on trouve télé, hi-fi, lecteurs DVD, caméscopes, appareils-photos numériques et matériel informatique. Mais pour rentrer dans la catégorie des "sensibles", leur valeur unitaire doit dépasser 450 € environ. Vous êtes du genre à épargner à la banque.Si vos billets de banque ne sont pas sous le matelas, mais dans un coffre-fort ou un meuble fermé à clef, alors ils peuvent être assurés pour un montant limité.

Indemnisation : combien on touche ?

Le mode d’indemnisation des biens mobiliers varie selon leur valeur d’assurance. L’indemnisation repose sur 3 valeurs d’assurance : la valeur d’usage, la valeur à neuf et le rééquipement à neuf. Et l’expert évalue le taux de vétusté ou d’usure des biens sinistrés. Que représente la valeur d’usage ? Il s’agit du coût de remplacement, mais aussi de reconstruction, d’un bien au jour du sinistre. Pour évaluer ce coût, on prend le prix d’un bien neuf – de nature, de qualité et de caractéristiques identiques – et on déduit la vétusté. L’indemnisation selon la valeur à neuf permet de racheter un bien équivalent sur le marché du neuf. Le rééquipement à neuf contient le mot « neuf » car il n’y a pas d’abattement lié à la vétusté. Cette valeur d’assurance concerne le mobilier usuel. L’indemnisation se fait sur la base d’une valeur égale à celle du remplacement, au jour du sinistre, par des biens actuels de performance égale (quand la réparation est d’un moindre coût, elle est préférée par l’assurance). À compter de la date du sinistre, les biens ont 6 mois pour être remplacés.
La veille du vol, vous veniez de vous acheter vestes, robes et chaussures de la nouvelle collection, tout ça sans bénéficier de soldes ou de réductions ? Si les voleurs sont partis avec vos achats même pas déballés ou s’ils ont lacéré vos sacs et leur contenu, ne comptez pas sur l’assureur pour vous consoler : les vêtements sont toujours indemnisés sur la base de la valeur d’usage. Autrement dit, la vétusté est toujours déduite, même si les vêtements n’ont que quelques heures dans votre penderie.

Une bonne indemnisation

Une bonne indemnisation ne se chiffre pas seulement en argent : elle se chiffre aussi en temps. Une bonne indemnisation est ainsi une indemnisation rapide. C’est aussi une indemnisation conforme aux garanties proposées et au patrimoine déclaré (pour que l’indemnisation soit la meilleure possible, le patrimoine doit d’ailleurs être régulièrement réévalué). C’est souvent quand le sinistre est arrivé, que le mal est fait, que l’on se rend compte de la qualité de son contrat d’assurance. Mais il est possible de se montrer prévoyant : interrogez votre entourage sur ses assureurs.

La vétusté, comment la calculer ?

Comment détermine-t-on le taux de vétusté ? Est-ce aussi facile que de déterminer la vieillesse ? Pour connaître l’âge réel d’un chien, il suffit de multiplier son âge par 7 ? Pour déterminer le coefficient de vétusté, le calcul n’est pas aussi simple car plusieurs facteurs rentrent en jeu, notamment la durée moyenne de vie du bien. Prenons un chiffre rond pour simplifier l’exemple. Si la durée moyenne de vie du bien est de 10 ans, il va perdre l’équivalent de 10% de sa valeur par an. Mais la dépréciation n’est pas linéaire : elle est rapide les premières années et se stabilise les dernières années. Le bien conserve une valeur d’usage. Le calcul du coefficient de vétusté intègre aussi les caractéristiques techniques du bien. Ainsi, logiquement, un meuble de bonne qualité est considéré comme ayant une durée de vie plus longue qu’un appareil électroménager. La mode et le progrès technique font partie des critères permettant de déterminer le taux de vétusté : le progrès technique déprécie les biens qui appartiennent à la génération technologique précédente. La dépréciation est donc rapide pour le matériel informatique et électronique. L’état d’entretien est aussi pris en considération pour le calcul du coefficient de vétusté.

Photographies, bons de garanties : en quête de preuves

Pour pouvoir être indemnisé en cas de vol, il faut prouver que les objets ont été dérobés selon les circonstances prévues au contrat d’assurance (vol avec violences, vol avec tentatives de meurtre, vol par usage de fausses clefs - les « fausses » sont ce qui sert au crochetage de la serrure, mais aussi les vraies clés, perdues ou volées -, etc. Le vol commis par un membre de la famille de l'assuré n'est pas indemnisé). Il faut aussi apporter la preuve de l’existence de l’objet, ainsi que de sa valeur, au moment du sinistre. La nature des preuves est variée. Il peut s’agir de factures d’achat ou d’entretien, de bons de garantie, de photos, etc. Mais les photographies ne peuvent pas constituer la preuve de la valeur ou de la qualité d'un bijou. Au verso de la photo, notez le poids, le diamètre de la pierre, etc. Le bijoutier, l’expert ou l’antiquaire peuvent vous aider à inscrire les particularités des bijoux en votre possession.

Visite des dépendances

Les objets déposés dans un jardin, dans une cour ou dans les parties communes d’un immeuble ne sont pas garantis par la garantie vol. Quant aux biens dans les caves, les garages et les autres dépendances séparés de la résidence, ils ne sont pas toujours couverts. S’ils sont assurés, le montant de l’indemnisation est généralement limité et les objets de valeur sont exclus.